Pourquoi l'amiante est la responsabilité cachée la plus fréquente dans l'immobilier antérieur à 2000
Les bâtiments construits avant 2000 en France, en Espagne, au Royaume-Uni, en Australie, aux États-Unis et dans la plupart des marchés développés sont susceptibles de contenir des matériaux contenant de l'amiante (MCA). En France, l'interdiction de l'amiante date de 1997 — une proportion significative du parc bâti de la période 1950–1997 contient des MCA dans les toitures, les sols, les enduits projetés (flocages), les calorifugeages, les panneaux en fibrociment et les éléments de compartimentage. En Espagne, l'interdiction est intervenue en 2002 ; au Royaume-Uni, en 1999 ; en Australie, en 2003.
La responsabilité est cachée parce que les MCA sont souvent intégrés dans la structure du bâtiment, invisibles à l'œil nu, et presque jamais identifiés dans les rapports d'expertise immobilière standards. Un acquéreur qui s'appuie uniquement sur un rapport de diagnostic visuel sans commander de prélèvements et analyses en laboratoire prend une décision d'achat sans connaître l'un des faits les plus significatifs sur l'état réel du bien. Le coût de la gestion ou du retrait des MCA — en particulier pour les matériaux à risque élevé comme les flocages ou les calorifugeages — peut aller de quelques milliers à plusieurs centaines de milliers d'euros selon l'étendue de la contamination.
Ce que les diagnostiqueurs vérifient et ce qu'ils ne vérifient pas
En France, le diagnostic amiante inclus dans le Dossier de Diagnostics Techniques (DDT) obligatoire pour la vente de tout immeuble d'habitation construit avant 1997 est une inspection visuelle. Il couvre les parties accessibles et n'inclut pas d'investigation destructive des matériaux dissimulés. Le diagnostiqueur certifié consigne les MCA visibles et accessibles, évalue leur état apparent et formule des recommandations de gestion — mais ne confirme pas la présence d'amiante