Por qué el amianto es la responsabilidad oculta más frecuente en inmuebles anteriores a 2000
Los edificios construidos antes de 2000 en España, Francia, Reino Unido, Australia, Estados Unidos y la mayoría de los mercados desarrollados pueden contener materiales con amianto (MCA). En España, el amianto no fue prohibido hasta 2002, y un porcentaje significativo del parque inmobiliario construido entre 1960 y 2001 contiene MCA en cubiertas, solados, revestimientos texturas, aislamientos de tuberías, paneles de fibrocemento y elementos cortafuegos. En Francia, la prohibición llegó en 1997; en el Reino Unido, en 1999; en Australia, en 2003.
La responsabilidad está oculta porque los MCA suelen estar integrados en la envolvente del edificio, no son visibles a simple vista y casi nunca se identifican en los informes de tasación estándar. Un comprador que se apoya exclusivamente en una tasación o informe pericial sin encargar una inspección específica de amianto toma una decisión de compra sin conocer uno de los aspectos más relevantes del estado del inmueble. El coste de gestionar o retirar los MCA — especialmente los materiales de alto riesgo como proyectados o calorifugados — puede oscilar entre varios miles y varios cientos de miles de euros en función del nivel de contaminación.
Qué comprueban y qué no los tasadores — el vacío en los informes estándar
En España, el informe de tasación o el informe de inspección de edificios evalúa el estado estructural del inmueble y registra los defectos visibles. No incluye análisis de laboratorio ni toma de muestras de materiales sospechosos de contener amianto. Un tasador puede indicar la presencia de materiales que podrían contener amianto — fibrocemento, aplacados de determinadas épocas, aislamientos de tuberías — pero no confirmará si el amianto está realmente presente sin realizar ensayos específicos. En la Inspección Técnica de Edificios (ITE), la detección de amianto no es un requisito sistemático: el técnico actuante solo podrá señalarlo si es externamente identificable.
En Francia, el Dossier de Diagnostics Techniques (DDT) exigido antes de la venta de cualquier inmueble residencial construido antes de 1997 debe incluir un diagnostic amiante. Sin embargo, este diagnóstico es únicamente visual — cubre las zonas accesibles y no incluye investigación destructiva de materiales ocultos. En el Reino Unido, los informes RICS Level 2 y Level 3 no incluyen análisis de amianto. En Australia, una inspección de edificios estándar previa a la compra no contempla la identificación ni el muestreo de amianto. En Estados Unidos, la evaluación del amianto no forma parte de la inspección domiciliaria estándar y debe encargarse por separado.