¿Qué derechos tiene el inquilino cuando se detecta amianto?
Los derechos del inquilino al detectarse amianto dependen de la jurisdicción, pero el hilo conductor es claro: el arrendador — como persona que controla el inmueble — es el titular de la obligación legal de gestionar el riesgo. Los inquilinos no pueden quedar sin recursos simplemente por no ser propietarios. En España, el Real Decreto 396/2006 establece las obligaciones del empresario titular del centro de trabajo y de los empresarios concurrentes; para inmuebles residenciales, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) impone al arrendador la obligación de mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad. Un inmueble con MCA deteriorados o perturbados puede no cumplir esas condiciones.
En el Reino Unido, el Homes (Fitness for Human Habitation) Act 2018 permite al inquilino demandar directamente al arrendador si la vivienda no es apta para su uso, y los MCA en estado peligroso pueden acreditar ese umbral. En Australia, la legislación sobre arrendamientos residenciales de cada estado impone al arrendador mantener la propiedad en condiciones razonables y sin peligros para la salud. En Francia, la obligación se deriva del Código Civil: el arrendador debe entregar un inmueble apto para el uso al que se destina y mantenerlo así durante toda la duración del arrendamiento.
Obligación legal del arrendador — qué exige la normativa
En España, el RD 396/2006 exige que el empresario titular del centro de trabajo informe a las empresas concurrentes sobre la presencia de amianto antes del inicio de cualquier trabajo. Para edificios residenciales en alquiler, la LAU obliga al arrendador a realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. Las MCA deterioradas que generen un riesgo real para la salud del inquilino son susceptibles de constituir un incumplimiento de esta obligación. Las sanciones por incumplimiento de la normativa de amianto se regulan en la LISOS y pueden alcanzar cuantías significativas.
En Francia, el diagnostic technique amiante (DTA) debe ser entregado al inquilino de todo edificio construido antes de 1997 antes de la firma del contrato. Si durante el arrendamiento se detectan MCA en mal estado, el arrendador debe encargar una evaluación completa e implementar las actuaciones necesarias en los plazos fijados por el arrêté de 12 de diciembre de 2012. En el Reino Unido, el marco HHSRS (Housing Health and Safety Rating System) permite a la autoridad local ordenar al arrendador la subsanación de un peligro de categoría 1 — categoría en la que pueden encuadrarse los MCA peligrosos. En Australia, el Código de Buenas Prácticas de Safe Work Australia para la gestión del amianto en los lugares de trabajo es vinculante para los arrendadores que son también empresarios.