Inmobiliario y Amianto
Diagnosticos previos a la compra, obligaciones de informacion y gestion del amianto en transacciones inmobiliarias.
El Desafio
El amianto es una consideracion material en las transacciones inmobiliarias a nivel mundial. Para los compradores, la presencia de amianto no declarado puede representar costes inesperados significativos — desde diagnosticos de gestion y monitorizacion hasta la retirada completa antes de las renovaciones planificadas. Para los vendedores, no declarar el amianto conocido puede generar responsabilidad legal y transacciones frustradas.
El sector inmobiliario se situa en la interseccion de la regulacion del amianto, el derecho inmobiliario y la diligencia debida financiera. Los diferentes paises tienen requisitos muy distintos respecto a los diagnosticos previos a la venta, las declaraciones del vendedor y las protecciones del comprador. En algunos mercados, los diagnosticos de amianto son obligatorios antes de cualquier transaccion; en otros, la obligacion recae sobre el comprador de investigar.
Los agentes inmobiliarios, gestores de transacciones y promotores necesitan comprender cuando se requieren los diagnosticos de amianto, que cubren, como afectan los resultados al valor del inmueble y que opciones de remediacion existen para facilitar las transacciones.
Hallazgos Comunes de Amianto en Diagnosticos Inmobiliarios
Los diagnosticos previos a la compra identifican comunmente los siguientes materiales, dependiendo de la edad y tipo de propiedad:
- Revestimientos decorativos texturizados (gotele) en techos — muy comunes en inmuebles anteriores a los anos 90
- Baldosas de suelo, particularmente baldosas vinilicas y su adhesivo
- Materiales de cubierta y exteriores: placas onduladas de fibrocemento, sofitos, canalones
- Calorifugado de tuberias y aislamiento de calderas en zonas de instalaciones
- Tablero aislante en revestimientos de chimeneas, tabiques y falsos techos
- Cubiertas de garajes y paneles de construcciones auxiliares en fibrocemento
- Ubicaciones menos visibles: detras de contadores electricos, dentro de sofitos, bajo suelos posteriores
- MCA mixtos en edificios que han experimentado multiples reformas
Servicios que Necesita
Los compradores, vendedores y sus agentes generalmente requieren:
Regulaciones Clave
Francia: El DTA es obligatorio para todos los inmuebles anteriores a julio de 1997. Para las ventas residenciales, el DAPP (Diagnostic Amiante Parties Privatives) debe proporcionarse al comprador antes de la firma. Es uno de los diagnosticos previos a la venta obligatorios en el derecho inmobiliario frances.
Espana: La normativa espanola no exige un diagnostico de amianto obligatorio para transacciones residenciales. Sin embargo, el vendedor tiene la obligacion general de informar sobre vicios ocultos (Codigo Civil). En Cataluna, la Ley 18/2007 de derecho a la vivienda incluye obligaciones especificas de informacion sobre la presencia de amianto.
Estados Unidos: Los requisitos de declaracion del vendedor varian segun el estado. Algunos estados exigen la declaracion del amianto conocido; otros siguen el principio de "caveat emptor". Las evaluaciones ambientales Phase I de ASTM para transacciones comerciales incluyen el amianto.
Latinoamerica: Las obligaciones de declaracion en transacciones inmobiliarias varian significativamente por pais. Se recomienda consultar la legislacion local sobre obligaciones de informacion del vendedor y diagnosticos previos a la transaccion.
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